Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка
"Мой район", #48, 20 мая — 3 июня 2008 г.
Инвестирование в землю продолжает оставаться одним из наиболее
привлекательных способов сохранения и преумножения капитала в Украине.
Привлекательность земли в качестве объекта инвестирования обусловлена
несколькими факторами.
Во-первых, в сознании наших сограждан, ещё-свежи воспоминания
молниеносного обесценивания денежных сбережений имевшее место во
времена распада СССР. Кроме того, и в новейшей истории Украины не
редкими были случаи финансового мошенничества и банкротства финансовых
учреждений, вследствие которых основные финансовые потери понесли как
раз таки рядовые вкладчики. Безусловно, надежность финансово-банковской
системы Украины, за последние несколько лет, значительно возросла.
Однако, для возвращения полного доверия граждан, должен пройти не один
десяток лет безупречной работы финансово - банковской системы страны. И
если сегодня банки докладывают о стремительном увеличении депозитных
вкладов физическими лицами, то мы можем констатировать лишь начало
этого длительного пути. Ведь ни для кого не секрет, что в подавляющем
большинстве подобное увеличение происходит за счет вкладов небольших
денежных сумм. Если же лицо располагает значительной суммой денег,
достаточной для приобретения земельного участка, вероятнее всего выбор
будет сделан в пользу инвестирования в земельный участок, нежели в
пользу депозитного вклада. Таким образом, если речь идет о надежности
вложения денежных средств, и, принимая во внимание негативный опыт
сотрудничества с финансово-банковскими учреждениями, большинство наших
сограждан твердо убеждены в большей надежности приобретения земельного
участка в собственность, нежели в размещении денежных средств в
финансово-банковских учреждениях. Но, в противовес историческим
событиям, с юридической точки зрения данное убеждение не выглядит
настолько уж бесспорным. Но к этому утверждению мы вернёмся немного
позже. А пока, продолжим анализ причин чрезвычайной привлекательности
инвестиций в земельные участки.
Итак, вторым, и не менее важным фактором привлекательности земельного
рынка в качестве способа сбережения и преумножения денежных средств,
является динамика роста цен на земельные участки. Лишь за период с 1
апреля по 1 мая 2008 года стоимость земельных участков под коттеджную
застройку в Киевском регионе выросла на 1,78%. Динамика роста цен в
других регионах страны незначительно отличается от Киевской, и не
всегда в сторону ее уменьшения. Кроме того, если учитывать тот факт,
что расчет при купле-продаже земельных участков, как правило,
происходит в иностранной валюте, то можно смело утверждать, что в
Украине ни один банк не способен предложить процент по депозитным
вкладам в валюте сравнимый с годовой прибылью от вложения средств в
приобретение земельного участка. По информации, размещенной на
официальном web-сайте Национального банка Украины, усредненная
процентная ставка банков по депозитам в иностранной валюте составляет
8,6% годовых. А вот прибыль от инвестиций в землю, при соблюдении
динамики роста цен за прошлый месяц на протяжении всего года, даже с
учетом сезонных колебаний, будет составлять не менее 20%. Итак, фактор
прибыльности в совокупности с надежностью, опять таки склоняет чашу
весов в пользу инвестиций в земельные участки, а отнюдь не в пользу
депозитного вклада. Однако следует отметить, что с принятием Закона
Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О налоге с доходов
физических лиц» №3378 от 19 января 2006 года, установлен новый порядок
налогообложения операций купли-продажи объектов недвижимости, в том
числе и земли. Этот порядок вступил в действие с 1 января 2007 года.
Таким образом, в определенных случаях (подробное описание порядка
начисления налога мы приводили в наших предыдущих публикациях),
законодатель обязует лиц осуществляющих продажу земли уплатить налог,
что в свою очередь уменьшает размер чистой прибыли от продажи земли.
Дабы уменьшить базу налогообложения и соответственно сумму налога,
подлежащую уплате, многие граждане в договоре купли-продажи указывают
значительно заниженную стоимость земельного участка, которая не
соответствует реально уплаченной сумме. Эта, довольно распространенная
на украинском рынке недвижимости, практика является чрезвычайно
рискованным шагом. Ведь сэкономив на уплате налога с большой
вероятностью можно потерять всю разницу реально уплаченной и указанной
в договоре купли-продажи суммы.
Третьим фактором, стимулирующим привлекательность инвестирования в
земельные участки в качестве долгосрочного вложения денежных средств,
является не обремененность земли какими либо обязательствами. Под не
обремененностью в первую очередь имеется в виду мизерная, в сравнении
со многими европейскими странами, ставка земельного налога. Ни для кого
не секрет, что цены на землю во многих европейских странах намного ниже
цен в киевском регионе. А вот ставка налога на землю в европейских
странах в несколько раз превышает украинскую. Это, в свою очередь,
делает землю за рубежом непривлекательным объектом для долгосрочного
вложения денежных средств, поскольку по общепринятому правилу земельный
налог начисляется в независимости от использования земельного участка,
а сумма его является довольно таки ощутимой. Таким образом, высокая
ставка налога на землю и есть той основополагающей причиной
относительной дешевизны европейской земли в сравнении с ценами на землю
в киевском регионе. В Украине же, низкая ставка налога на землю,
которая зачастую сводится к едва ли не формальным выплатам, не способна
оградить рынок земли от инвесторов, ищущих надежные и прибыльные
объекты для долгосрочного размещения капитала. И это в свою очередь
влечет за собой рост цен на земельные участки.
До недавних пор единственным достойным конкурентом рынку земли, в
качестве объекта долгосрочного вложения средств, был рынок столичной
недвижимости. Однако, по мнению многих экспертов, цены на квартиры в
Киеве достигли своего экономически обоснованного максимума. Это
подтверждается и статистической информацией. Так, согласно данным,
размещенным на портале Real.ua, за последнюю неделю марта, цены на
однокомнатные квартиры на 0,1%, на двухкомнатные - на 6,7% и на
трехкомнатные - на 1,2%. Конечно же, при дефиците жилой площади в
столице (который, по мнению экспертов, составляет 4 млн. кв.м.)
говорить об обвале цен на недвижимость неуместно. Но, можно с
уверенностью утверждать о том, что рынок столичной недвижимости не
сможет достичь той динамики роста цен, которая присуща на сегодняшний
день рынку земли.
Таким образом, вышеперечисленные факторы надежности, прибыльности, не
обремененности в совокупности с замедлением роста цен на столичную
недвижимость, делают слова известного писателя Марка Твена «Покупайте
землю - ее больше не будут производить» чрезвычайно актуальными для
украинских реалий сегодняшнего дня.
Но если фактор прибыльности в большей степени является категорией
экономической, а фактор не обремененности, в контексте налогообложения
земли, величиной более или менее постоянной, то фактор надежности, при
более глубоком критическом анализе, подвергается довольно таки
обоснованным сомнениям.
Дело в том, что земельный рынок в Украине сравнительно долго пребывает
в стадии тотального реформирования. Оформление же права собственности
на земельные участки, традиционно для нашей правовой системы, является
процессом много этапным и требует взаимодействия со многими
государственными структурами. Система государственной регистрации прав
собственности на землю, а также ведения государственного земельного
кадастра разработана не так давно и находится в стадии становления, что
естественно влечет за собой определенные недостатки в их работе. К тому
же, земельное законодательство, как упоминалось выше, очень динамично
изменяется. Поэтому, для проведения детального анализа «чистоты сделки»
(купли-продажи земельного участка) необходимо либо обладать
определенным багажом знаний, либо привлекать к заключению сделки
соответствующих специалистов. Брокеры в данном случае не те
специалисты, о которых идет речь. Ведь во - первых, брокер является
лицом, заинтересованным в заключении сделки (вознаграждение он получает
лишь после заключения сделки); во-вторых, брокер очень редко
разбирается во всех тонкостях правового регулирования земельных
правоотношений и не утруждает себя излишними проверками. Здесь речь
идет о привлечении к заключению сделки профессиональных юристов,
которые проверят историю земельного участка, правильность оформления
права собственности на земельный участок на всех предусмотренных
законодательством этапах и скрупулезно изучат каждый пункт договора. К
сожалению, в отличие от зарубежных стран, где привлечение юристов к
заключению подобного рода сделок уже давно является устоявшейся
традицией, наши соотечественники очень часто ограничиваются лишь
услугами брокеров. Этот факт, в совокупности с высокими ценами на
земельные участки все чаще привлекает на земельный рынок не чистых на
руку дельцов. И все чаше в средствах массовой информации мы встречаемся
с таким понятием как «земельная афера». Таким образом, на сегодняшний
день надежность вложения денежных средств в приобретение земельного
участка, без привлечения юриста, сводится практически к нулю. И взамен
одного из основополагающих факторов привлекательности инвестирования в
землю мы получаем, хотя и старое, но без сомнения знакомое всем жителям
постсоветского пространства - «авось пронесет».
А вот о том, какие «земельные аферы» на сегодняшний день наиболее
распространены у нас в стране, и о том, как от них уберечься мы вкратце
попытаемся ознакомить вас в следующих выпусках этого издания.
Сергей КОРНИЕНКО,
юрист Адвокатского объединения «Волков и Партнеры»
Комментарии к
Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка:
Добавить комментарий к Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка
Количество просмотров "Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка": 2846
Связь с администрацией сайта:
Администрация сайта не несет ответственности за содержание информации, которая содержится в на страницах сайта.
Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка 226
Инвестирование в землю. Факторы привлекательности земельного рынка 226
Дешевый строительный ремонт магазинов http://www.tdbutovo.ru/stroim/. Кирпичи группа.
Добро пожаловать в Киев
Предложение. Аренда недвижимости на проекте http://www.mtkp.net/. Строительный инструмент.
Внимание. Настил ламината на web сайте http://www.laminat-vip.ru/. Ламинат класть.
